정부가 재건축 연한을 단축하는 등 규제합리화를 통한 주택시장 활력회복에 나섰다. 이번 9·1 부동산 대책의 핵심 내용과 청약제도 개편 이유 등을 문답식으로 정리했다.
Q. 이번 대책중 ‘주택시장 활력회복’ 분야의 핵심내용은?
A. 이번 대책은 과거 시장 과열기에 도입돼 국민 및 민간부문에 과도하게 부담이 되는 규제들을 과감하게 개혁해 주택시장 활력을 회복하는데 초점을 뒀다.
재정비 규제는 재정비 사업추진을 어렵게 하는 과도한 규제를 정비해 도심내 주거환경 정비 및 신규주택 공급을 유도한다.
또 복잡한 청약제도를 간소화하고, 지역여건에 맞게 실수요자인 유주택자에게도 합리적으로 청약기회를 배분한다.
주택의 도심내 재정비 활성화와 함께 ‘중소규모·도심 내 공급시스템’으로 택지공급 시스템을 전환한다.
Q. 재정비 활성화는 주택공급 조절 정책과 배치되는데?
A. 절대적 주택부족 문제가 해소됐고, 문화나 기반시설이 양호하고 직주근접이 가능한 도심내 주택 주택수요가 늘고 있다는 점에서 도시외곽의 대규모 주택공급은 지양하고, 재정비 사업을 활성화해서 도심내 주택을 늘려나갈 필요가 있다.
Q. 재건축 연한을 완화하는 이유는?
A. 현재 1985년 이전에 준공된 아파트는 모두 재건축 연한이 도래했다.
하지만 1980년대 후반~1990년대 초반에 준공된 아파트는 주차장 부족과 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민 불편은 지속되고 있으나 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있는 것이 현실이다.
이에 따라 재건축 연한을 현실화해 주민 불편을 최소화할 필요가 있다.
Q. 재건축 연한 단축은 강남 특혜라고 보여지는데?
A. 향후 재건축 대상이 될 1987~1991년 준공된 아파트는 서울 24만8000가구 중 강남 3구는 3만7000가구(14.9%), 그 밖의 지역이 21만 1000가구로 서울 지역 전역에 걸쳐 분포하고 있어 강남 특혜라고 보기 어렵다.
Q. 재건축 연한 단축시 이주수요 증가로 전세난이 우려되는데?
A. 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 정비계획수립이나 인허가 절차 등을 통해 사업시기를 조정하겠다.
재건축연한이 단축되더라도, 90년대 이후 지어진 중고층 아파트는 통상 용적률이 200% 이상으로, 재건축에 따른 수익성 확보가 용이하지 않아 일시에 재건축이 일어나지는 않을 것으로 보인다.
Q. 안전진단기준 완화는 세월호 참사 이후 안전관리 강조 기조와 배치되는 것은 아닌지?
A. 종래 내진성능이 확보되지 않은 건축물에 대해서만 구조안정성에 대해 심사하던 방식에서 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우에는 모두 구조 안전성에 대한 심사를 실시해 오히려 안전관리 측면이 강화됐다.
Q. 재개발 임대주택 의무건설비율을 완화할 경우 임대주택을 덜 짓게 되지 않을지?
A. 재개발 임대주택비율을 완화하면서도 세입자용 임대주택이 부족할 경우 지자체장이 5%p까지 상향 조정 할 수 있다. 다만 일률적으로 5%p 상향하는 것이 아니라, 정비계획을 수립하면서 세입자용 임대주택 수요에 따라 5%p 이내 상향한다.
오히려, 재개발사업의 활성화를 통한 임대주택 공급 확대로 전월세 가격 안정에 도움이 될 것이다.
Q. 시공사 선정시기를 조합원 투표로 결정할 경우, 시공사가 공사비를 올리고 비리 발생 가능성도 있다고 보는데?
A. 조합이 사업시행인가 전에 공사 내역에 대한 정보 없이 시공사를 선정할 경우 향후 공사비 증가시 검증이 어려운 점이 문제이나, 지자체가 인허가 과정에서 확보한 다른 사업장의 공사비 등 정비사업비에 대한 정보를 정기적으로 공시해 줄 경우 조합원은 이를 근거로 다른 사업장과 비교해 시공사 선정에 참고자료로 활용할 수 있다.
시공사 선정과 관련한 금품·향응 제공 등의 불법행위에 대해서는 이미 처벌 규정을 신설했다. (2012년 2월 도시 및 주거환경정비법 개정)
Q. 이번에 청약제도를 전면 개편한 이유는?
A. 현 청약제도는 1995년 전면 개편 이후 부분적인 개정만 이뤄져, 전문가들조차 이해하기 어려울 정도로 지나치게 복잡하다.
또한 2008년 주택보급률 100% 달성으로 전국적인 주택부족이 해소되면서 주택시장은 지역별로 수급상황이 다른 상황이다.
그럼에도 불구하고 주택공급 부족기에 도입된 전국적·획일적 청약규제로 국민 불편은 물론 기업활동에도 적지 않은 부담 초래하고 있다.
이에 실수요자 우선 공급 원칙을 견지하면서 국민들이 알기 쉽게 청약제도를 간소화하고, 과도한 규제개선을 통해 국민 불편을 완화하며, 지역별로 상이한 수급 상황을 반영할 수 있도록 지자체의 자율권을 강화하는 방향으로 청약제도를 전면 개편한다.
Q. 이번 개편안으로 무주택자 우선 공급원칙이 후퇴된 것 아닌지?
A. 무주택 실수요자에 대한 우선 공급 원칙은 그대로 유지하되, 국민이 이해하기 쉽게 제도를 간소화하고 시장상황과 맞지 않는 과도한 규제를 개선해 국민 불편을 완화하기 위한 취지이다.
청약경쟁이 상당할 경우 지자체가 판단해 현행과 마찬가지로 가점제 운영이 가능하다. 또 무주택자는 여전히 무주택기간에 따라 최대 32점의 가점을 받을 수 있어 실질적인 피해는 없다.
Q. 국민주택 등의 순차 공급제도를 단순화한 이유는?
A. 현행 순차제는 무주택 실수요자에 대한 적정한 배분을 위해 총 6단계로 이뤄져 있고, 일부 중복 및 복잡해 이해가 어렵다.
따라서 무주택기간이 길수록 유리한 현 제도의 기본틀은 유지한 채, 순위별 경쟁이 있는 경우 순차 구분을 단순화해서 국민 편의를 높였다.
Q. 수도권 1순위 자격요건이 완화(청약통장 가입 2→1년)됨에 따라 청약 과열이 우려되는데?
A. 수도권 1,2순위 마감단지 비율이 25%에 불과하는 등 수도권 주택시장은 이미 실수요자 위주로 재편돼 투기 우려는 크지 않다.
국민주택등은 무주택자에게 공급되므로 투기와는 무관하고 민영주택의 경우 무주택자 외에 일부 유주택자가 추가로 1순위 청약에 나설 수 있으나, 그 규모는 크지 않을 것으로 추정된다.
Q. 청약제도 개편으로 기존 주택시장 거래침체가 심화되는 것 아닌지?
A. 신규 분양시장과 기존 주택시장은 상호 보완적인 관계를 보여왔다. 주택수요자들의 기대심리가 회복이 될 경우 분양시장 개선이 기존 재고주택 거래활성화로 이어질 것으로 기대된다.
Q. 보금자리주택을 실수요자에 공급하기 위해 도입한 입주 및 거주의무를 완화하는 것은 제도의 취지에 반하고 시세차익이 큰 일부지역에 특혜를 부여할 우려가 있다고 보이는데?
A. 보금자리주택의 입주 및 거주의무는 일반적인 전매제한 이외에 시세차익이 높은 주택시장 과열기에 투기를 방지하기 위해 도입됐다.
하지만 현재는 주택시장이 안정돼 시세차익이 크지 않고, 청약비율도 낮아지는 상황으로 보금자리주택에 부과하는 입주 및 거주의무가 과도한 규제로 작용하고 있다.
또한 거주의무기간 완화에 따라 거주여건이 양호한 지역에서 전세물량 확보도 가능할 것으로 보인다.
Q. 택지개발촉진법을 폐지하는 이유?
A. 과거 주택부족기에는 도시외곽에 대규모의 택지공급이 필요했으나, 최근에는 주택부족문제가 크게 개선되어 택촉법을 통한 대규모 택지공급 실익이 떨어졌다.
지금까지 택촉법으로 택지가 과잉 공급돼 최근 지구해제·취소 등이 증가하고 있으며, 지역별 수요공급의 미스매치도 우려된다.
이에 신도시 등 대규모 개발시스템을 수요에 맞는 민간주도의 소규모 개발 시스템으로 전환하기 위해 택지개발촉진법을 폐지했다.
지역별 개발수요에 따른 다양한 용도의 소규모 용지는 도시개발법에 따라 공급가능하며, 공공주택법에 따라 공공주택을 위한 택지도 지속적으로 공급할 예정이다.
Q. 택촉법과 공공주택법, 도시개발법의 차이는 무엇인가?
A. 택지개발지구와 도시개발구역은 계층에 관계없이 도시지역내 주택난 해소를 위해 택지를 집단 개발한다는 측면에서 유사하나, 공공주택지구는 보전가치가 낮은 개발제한구역을 주 대상으로해 저소득층·무주택자 등 서민주거안정을 목적으로 한다는 점에서 차이가 있다.
조성 규모에서는 택지개발지구나 도시개발구역은 용도지역별 조성 규모의 하한을 규제하고 있으나, 공공주택지구의 경우 규모제한이 없으며 별도 지구 지정없이도 사업계획승인을 통해 소규모 공공주택사업 추진이 가능하다.
사업주체 역시 택지개발지구 및 공공주택지구의 개발은 국가·지자체·LH·지방공사 등 공공 또는 민관합동방식으로 이뤄지나, 도시개발구역 사업은 국가·지자체·LH·지방공사 등 공공이나 민관합동방식 외에 순수 민간사업도 가능하다.
또 택지개발지구 및 공공주택지구의 택지공급 가격은 용지의 종류에 따라 조성원가 또는 감정가격을 기준으로 공급되나, 도시개발구역의 용지는 감정가격을 기준으로 공급된다.
Q. LH 토지은행 운영은 수급조절에는 기여할 수 있으나, LH의 경영악화를 초래할 수 있는데?
A. 토지은행의 비축물량은 국토부·지자체와 LH가 함께 참여하는 ‘수급조절위원회’에서 LH의 경영상황을 고려하여 결정될 것이고, 관계부처와의 협의를 통해, 토지비축에 따른 재무구조 변화는 공공기관 경영평가시 고려하도록 할 계획이다.
Q. 공공임대 리츠와 수급조절 리츠의 차이점은?
A. 수급조절 리츠는 공공임대 리츠와 동일한 구조이나(주택기금 출자, LH 신용보강 등), ‘분양물량 수급조절’ 목적을 위해 도입됐다.
공공임대 리츠는 LH가 자체 활용할 임대용지에 임대주택을 건설하나, 수급조절 리츠는 민간매각용 분양용지에 임대주택을 건설한다.
공공임대 리츠는 의무임대기간(10년)이 지난 후 분양전환되나, 수급조절 리츠는 수급상황에 따라 중도 분양전환을 도입했다.
Q. 청약저축 금리를 대출금리보다 더 크게 인하하는 이유는?
A. 대체관계에 있는 시중상품과의 금리 차이로 인해 금리 조정이 불가피한 상황이며, 실질적으로 대출금리 인하 효과가 크다.
디딤돌대출의 현 금리는 낮은 수준(소득 만기별 2.8~3.6%)이나, 일부 구간에서 시중은행대출(3.5%)과 금리 역전이 발생해 0.2%p 인하 효과가 있다.
청약저축은 정기예적금 금리와 격차가 심화됨에 따라(2013년 42bp→2014년 6월 64bp) 대출 금리보다 큰폭 인하가 필요(2년이상 가입자 0.3%p 인하)하다.
Q. 기존 대출자도 금리인하 혜택을 볼 수 있는지?
A. 디딤돌 대출(2014년 1월 도입)은 고정금리 대출이므로 2014년 1~8월까지 대출받은 자는 금리 변동이 없으며, 신규 신청자부터 금리인하가 적용된다.
2013년까지 변동금리로 지원된 기존 생애최초·근로자서민 구입자금 등의 대출금리는 이번에 일괄적으로 인하할 계획(0.2%p)이다.
Q. 유한책임 대출이 차입자의 도덕적 해이를 유발할 가능성은?
A. 외국의 경우 대부분 LTV가 100%에 근접해 유한책임 대출 도입이 차입자의 도덕적해이, 금융기관 손실 등을 야기할 수 있으나, 우리나라는 LTV를 낮게 규제(70%)해 이러한 영향은 미미하다.
특히 기금 대출은 실수요자의 소형주택 구입지원을 위한 것으로 연체율이 낮고, 낙찰가율도 높아 고의적 채무불이행 가능성 낮다.
Q. 이번에 폐지되는 ‘민간건설중형국민주택’은 무엇이며, 폐지시 어떤 효과가 있는지?
A. 민간건설중형국민주택은 1999년 7년 도입된 제도로 민간 건설업체가 주택기금 지원을 받아 건설한 주택 유형(60~86㎡)을 의미한다.
성격상 국민주택에 포함되나, 청약예부금 가입자들의 불만을 감안해 당시 모든 청약통장에 대해 청약을 허용한 주택 유형이다.
현재 민간 분양주택(60~85㎡이하)에 대한 주택기금 지원은 거의 없고, 대부분 임대주택으로 공급되고 있어 주택 유형이 폐지되고, 국민주택으로 흡수되면 무주택자가 청약 가능한 임대주택 물량도 더욱 확대될 전망이다.
Q. 청약제도 개편사항은 언제부터 적용되는지?
A. 9월중 전문가 의견수렴 등을 거쳐 10월중 입법예고할 계획이다. 주택공급규칙 개정은 약 3~4개월 소요 예상되며 시행일 이후 입주자모집공고승인 신청분부터 적용된다.
주택법 개정사항은 국회 통과 및 공포와 동시에 시행하되 동일하게 입주자모집공고승인 신청분부터 적용한다.
(출처=국토교통부)
