“토지 형질변경, 건축사가 모든 일 대행 문제..”
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“토지 형질변경, 건축사가 모든 일 대행 문제..”
  • 제주환경일보
  • 승인 2016.11.09 13:17
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정윤지(동양측량설계 대표이사)

정윤지(동양측량설계  대표이사)
육지부에서는 토지형질변경이 수반한 토지에 대한 인허가는 신청서 및 설계도서 작성이 지구단위계획에 준하는 체계이며 토지관련 시설관리직 공무원에 의한 명확하고 구체적인 법률 검토로 허가 처리 시 허가조건과 그에 따른 이행사항이 구체적으로 실현될 수 있도록 명시하고 있습니다.

제주지역은 형질변경부분에 관련된 것은 건축전문인 건축사에게 모든 일을 대행하고 있는 것이 현실입니다.

관련된 전문 일조차도 건축사의 의견만 수렴하여 반영되는 것 같습니다. 그러다보니 담당 실무자들도 토목설계측량사의 설명은 듣지도 않고 ‘건축설계사로 부터 이야기 듣겠습니다.’ 만을 반복하는 것을 보고 건축사만 설계사이고 토목측량설계사는 신청서내용과 관계없다는 식의 답변만 하였습니다.

그래서 직접 인허가 실태를 겪고보니 건축만을 중요하게 생각하고 형질변경이 수반하여 국토의계획 및 이용에관한법률상 개발행위허가와 관련된 부분에 대해서는 허가에 따른 법률적 이행사항등의 검토가 되지도 않고 전혀 중요함을 못느끼는 것에 대해 문제의 심각성이 있다고 생각됩니다.

육지부에서는 형질변경이 수반되는 인허가대상은 신청부지 면적의 과소. 토지 경사. 건축물수반 여부에 관계없이, 측량설계사의 설계가 필요합니다. 또한 인허가 전과 후의 이행사항에 대한 현황을 보면 토지기반시설 관련법령에 적용, 운영, 관리에 체계적임을 확인할 수 있습니다.

이와 관련해서는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한법률 및 엔지니어링산업 진흥법상 관할관청에 등록업자가 반드시 국토의계획 및 이용에 관한법률 등 토지관련 법령을 철저히 검토하여 설계도서를 작성하여야 한다고 되어 잇습니다.

설계도서 작성는 허가신청지를 포함하여 주변 지역의 현황파악을 위하여 국가기준점, 공공기준점 등 골조측량의 결과로부터 구해진 기준점을 기초로 측량 구역 내의 지형지물의 위치를 측정하여

①지형현황도 작성.허가신청지에 대해 어떻게 이용할 것인가를 모색하여 도시공간 속에서 이루어지는 제반 활동들의 양적 수요를 예측하고 그것을 합리적으로 배치하기 위해

②토지이용 계획작성. 사업부지 인근 토지에 대해 피해방지시설물을 설치하여 인접토지의 피해를 방지하기 위해 용도 및 목적에 따라 구성항목에 따라 피해방지시설물을 배치 설계하는

③피해방지계획 도면작성. 허가신청지의 건축물과 부지를 사용하기 편리하게 계획를 위해 부지 높낮이에 맞게 부지조성을 목적으로 설계하는으로

④종횡단면도작성. 지형,지물등 높낮이의 실측현황도를 근거로 절토,성토 계획를 잡아 지반고, 계획고에 의해절토량, 성토량, 사토량, 수급량을 계산하여

⑤토지이용계획평면도를 설계후 ⑥건물배치, 배수로의 배수관 및 맨홀. 집수정등 배치를 설계, 구조물의 위치.높이. 조경식재등 설계도서를 작성합니다.

설계도서를 토대로

①개발행위허가신청서. ②위치도 ③현장사진.④사업계획서.⑤토적계산서 및 ⑥토사반출입계획서(성절토 없으면 필요없음).⑦공사예산내역서.⑧등기부등본.⑨토지이용확인원.⑩토지대장.⑪지적도.⑫신청인의 대리인위임장 및 인감증명서.⑬토지주의 토지사용승낙서 및 인감증명서.⑭도로 또는 배수로와 관련하여 승낙서 및 인감증명서. ⑮등기상 지상권이 잡혀있으면 지상권설정동의서 및 은행인감증명서. ⑯측량업등록증 및 자격증 사본. ⑰용도지역, 군관리계획도. 구적도.⑱현황실측평면도.⑲피해방지계획도.⑳토지이용계획도.㉑종단면도.㉒횡단면도. ㉓기타 구조물도. 건축도면 중 개요,배치,평면,입면,단면도.㉔우오수처리계획도,㉕교통처리계획도,㉖진출입계획도,㉗수리계산서, ㉘유역도 등등 필요시 허가권자에게 제출하여 허가권자는 토지기반시설에 대한 관련법률을 적극 검토하여 허가조건을 명시하여 수허가자가 관련법령을이행조건을 위반하지 않도록 행정지도합니다.

관련법령에 허가조건사항은 사업시행시 기존의 배수시설의 유수소통에 지장이 없도록하여 배수로의 설치 도로설치 부지조성에 따른 토사유출 기타 사업시행으로 인한 인접토지 등에 직.간접적 피해가 발생할 경우 수허가자와 공사업자가 연대하여 민형사상의 문제를 책임지도록 하고 있습니다.

사업계획도서에 의하여 사업 시행하여야 하며 허가받은 사항에 대하여 사업계획을 변경하는 경우 공사를 중단하고 반드시 변경허가를 득하여야 하며 이를 위반하거나 무단용도 변경시 고발조치. 사업부지내의 토사가 유출되지 않도록 세륜 시설을 설치하고 사업지로부터 도로로 노면수가 유입되지 않도록 도로경계에 횡단배수지시설(스틸그레이팅등)를 설치하며

허가받은 사항에 대하여 무단변경하거나 허가조건을 위반하여 부정한 방법으로 변경허가 및 준공검사신청 또는 불법적인사항에 대한 원상회복명령에 따르지 아니한 경우 민형사 고발조치. 허가지내에 현황도로 및 도로부지는 공공용으로 사용될 수 있도록

지번 분할 및 지목변경하고 통행에 방해가 되는 시설물을 설치 하지 않도록 명시. 허가조건을 이행후 사업 완료후 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제62조 규정에 의거 준공도면과 현장사진(시설설치사진포함)기타 사업시행 및 허가조건의 이행을 증명하는 서류를 구비하여 준공검사를 신청하도록 되어 있습니다.

구조물의 경우 기초는 국토해양부 구조물 기초설계 기준에 의해 콘크리트 구조설계기준에 준하여 설치 절토사면에는 옹벽설치 또는 보강재가 훼손되지 않도록 우수관 오수관매설. 건축물의 설치 교목식재 지양 하도록 옹벽시공시에는 보강재는 표준시방서기준에 따르도록 건축허가신고관련해서는 건축법제규정 급수와 관련해서는 상수도제규정. 노인복지법제34조제1항제3호에 따른 노인전문병원 중 입소규모100명이상인 노인전문병원의 부지경계선으로부터 직선거리50미터 이내의 지역 영유아복육법 제2조제3호에 따른 보육시설 중 입소규모 100명이상인 보육시설의 부지경계선으로부터 직선거리 50미터 이내의 지역공사 및 사업자 비산먼지 소음악취 등 환경오염으로 인한 민원피해가 발생하지 않도록 관리를 철저히 하도록 하고 있습니다.

폐기물관리법 제규정 오수가 발생할 경우 하수도법제34조규정에 의거 건축공사 전 건축물용도별 오수발생량 및 정화조처리대상인원 산정방법(환경부고시제2015-133호)에 적정하게 개인하수처리시설 설치(변경)신고 제규정 등 관련법령을 준수하도록 허가사항을 명시하고 개발행위허가 처리되고 있습니다.

 

임야와 관련하여 산지전용허가에 대해서는

1. 산지를 복구하여야 하는 자는 산지관리법제40조(복구설계서의 승인등)1항 및 동법시행령 제48조1항 규정에 의거 목적사업완료일이 만료되기전 10일 이내에 허가관청에 복구설계서를 제출하여 승인을 얻어야하며 승인을 얻은 복구설계서대로 복구하여야 한다고 규정하고 있습니다.

2. 산지전용지에 대하여 복구시는 산지관리법제규정을 준수하여 복구공사하도록 규정하고 복구설계서승인기준 최초의 소단(小段)의 앞부분은 수목을 존치하거나 식재하여 녹화하여야 하고, 각 소단에는 평균 두께 60센티미터 이상 흙(토질이 척박하거나 폐석적치지인 경우에는 수목의 활착 및 생육에 지장이 없도록 충분한 객토를 실시하여야 한다)을 덮고 수목·초본류 및 덩굴류 등을 식재하여 비탈면이 덮이도록 하여야 합니다.

3. 복구대상지역안에 있는 건축물·공작물의 철거 또는 이전계획이 복구설계서에 반영하고목적사업의 수행을 위하여 산지전용ㆍ산지일시사용되는 산지가 아닌 비탈면은 사방공법으로 하며. 국도·철도·관광휴양지·명승지·공원 주변 등 경관조성 또는 생태복원이 필요한 지역의 비탈면에 대하여는 차폐공법·특수공법 등으로 가리거나 녹화하여야 합니다.

4. 토사유출의 우려가 있는 경우에는 하류에 토사유출을 방지하기 위한 침사지(沈砂池) 등을 설치하고 배수량이 적고 토사유출 또는 붕괴의 우려가 없는 경우를 제외하고는 하천 또는 다른 배수시설 등으로 배수되도록 배수시설을 설치하여야 하며, 배수로 인하여 수질이 오염되지 아니하도록 하여야 한다.
 

5. 산지전용, 산지일시사용 또는 토석채취를 한 산지를 복구하는 경우에는 주변의 자연배수 수준의 기준면까지 토석으로 성토한 후 수목의 생육에 적합하도록 60센티미터 이상 흙으로 덮고 비탈면의 수직높이는 15미터 이하이어야 한다. 다만 다른 법령에서 비탈면의 높이를 정하고 있는 경우 그러하지 아니하다 또한 계단식 산지전용인 경우. 계단의 수직높이가 각각 15미터 이상으로 해서 비탈면의 수직높이가 5미터 이상인 경우에는 5미터 이하의 간격(옹벽을 포함한다)으로 너비 1미터 이상의 소단을 설치하여야 합니다.

6. 비탈면의 기울기(비탈면의 높이에 대한 수평거리의 비율을 말한다. 이하 같다)는 비탈면의 붕괴를 방지하기 위하여 토질에 따라 다음의 요건(계단식 산지전용ㆍ산지일시사용인 경우에는 토질에 관계없이 1 : 1.4 이하)을 충족하여야 한다. 다만, 지질조사를 실시한 결과 안전한 것으로 인정되거나 옹벽·파일·앵커 등 재해방지시설을 설치하여 안전한 것으로 인정되는 경우에는 이를 완화하여 적용할 수 있으며, 가목(1)에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니합니다.

7. 비탈면에 구조물을 설치하는 경우에는 토압에 대하여 안전한 구조로 하여야 하며, 돌쌓기, 옹벽 등 재해방지시설을 그 절토ㆍ성토면에 설치하는 경우에는 해당 재해방지시설의 높이를 감안하여 그 재해방지시설과 건축물을 수평으로 적절히 이격하여야 한다.다음각호의 사유에 해당하는 경우에는 허가를 취소하거나 목적사업의 중지 시설물의 철거 산지로의 복구 그밖에 필요한 조치를 명할수 있습니다.

8. 사업시행자는 소나무재선충병 방제특별법제10조의2제1항 동법시행규칙제5조 제1항에 의거 생산된 소나무류를 이동하고자하는경우에는 소나무류 생산확인신청서를 제출하여 소나무재선충 감염여부에 대하여 확인을 받은후 생산확인표를 발급받아야합니다

9. 원형보전녹지는 산지전용면적에서 제외되고 산지관리법제21조의2 규정에 의거 산지의 지목변경이 불가하며 타용도로 전용시 산지관리법위반으로 처벌됩니다.

 

신청토지가 농지인 경우 농지전용허가와 관련해서는


1. 사업시행은 허가신청시 제출한 사업개요서에 의거 사업시행하여야 하며 허가받은 면적 또는 경계 동일 필지안에서 위치변경 허가받은자의 명의 용도 또는 변경 전용목적사업(시행령제59조제3항)등 변경하고자 하는 경우 변경허가를 받아야 합니다


인근농지 및 가옥 등에 사업시행으로 인한 피해가 있어 민원이 발생하지 않도록 주의하시고 반드시 피해방지시설을 설치하여야하며 피해발생시 사업시행자가 책임 처리하여야 합니다

2. 공사시 인근 농지의 배수로 농로등에 대한 시설훼손시 대체시설을 설치하여 인근농경지에 피해가 발생하지 않도록 하여야 하며 또한 성실영농을 하여야 하며 기타 타법규에 저촉되는 사항에 대하여는 개별법규에 의한 인허가 신고 협의 동의 등의 절차를 득하여야 합니다.

허가제한 면적을 회피할 목적이나 목적사업달성(준공)후 5년이내에 연접한 부지와 동일 목적사업으로 활용하기위하여 가족 또는 타인의 명의를 빌어 설치 하는등 사위 기타 부정한 방법으로 농지전용허가(협의)를 받은경우에는 농지법 제57조의 규정애 의거 처벌을 받도록 허가조건을 명시하여 토지기반시설에 대한 법령을 위반하지 않도록 하고 있습니다.

이러한 허가권자의 허가 처리시 육지부에서는 허가조건 및 조건이행사항을 상세하고 구체적으로 나열하여 토지기반시설관리를 체계적으로 관리하고 있으나, 제주도의 경우 건축허가 의제처리 허가서를 보면 이러한 토지기반시설에 대한 토지이용 및 피해방지 계획에 대한 허가조건사항이 전혀 기재되어 있지 않고 단순히 건축허가내역만이 기재되어 있을 뿐이며 검토자체가 없었습니다.

농지 토목 산림을 담당하는 공무원조차도 현장 경계측량해서 건축사가 설계하면 된다는 식이며 토지기반시설 관련공무원이 충분히 답변되어야 할 사항까지도 모두 건축부서에다 문의를 해야 하는 게 현실이다 보니 건축사만이 할 수 있다는 식입니다.

이는 토지기반시설이 우선시되야 하는데도 불구하고 건축만을 우선시하는 행정처리로 빚어진 결과라 보여집니다. 토지형질상 육지부와 제주의 토질등의 차이점이 조금 있을 수 있겠으나 전체적인 맥략에서 봐서 크게 다르지 않다고 생각합니다.

그동안의 관행으로 토지의 기반시설은 면밀히 살피는 일이 귀찮다 할 수도 있겠지만 멀지 않은 장래에 청정하고 개발시행이 정점이 되면 더 아름답고 보존이 잘되는 제주로 자리 잡을 것입니다.

또한 육지부에서 실행하고 있는 육지부에서 실행하고 있는 현행 토지기반시설 관련 법령만 이행하여도 충분히 체계적이고 균형적인 개발이 가능하다고 보여집니다.

그리고 토지기반시설의 형질변경대상 부분을 지구단위계획과 같이 각종평가 심의대상 아니라고 해서 토지기반시설 법령을 구체적으로 적용하지 않으면 향후 청정이란 단어가 지속될 지도 의문이며 이 과정에서 적용되는 난개발 대책도 도민에게 수용되기 어려울 것으로 보여집니다.

아무쪼록 제주지역에서도 지구단위계획에 준하는 육지부의 형질변경과 관련된 인허가 처리체계로 진행되어야 한다고 생각합니다.

특히 토지에 관한 전문성을 가진 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한법률 및 엔지니어링산업 진흥법상 관할관청에 등록된 측량전문 설계업자가 토지기반시설 관련 법률에 제시 인허가 규정에 따라 설계하도록 해야 할 것입니다.

또한 이를 토목시설관리직 실무자의 법적검토에 의해 체계적인 인허가 검증후 건축전문가인 건축사체계로 행정제도가 개선되어 지하수 보존 및 난개발방지와 합께 개발후 균형적 개발로 세계적으로도 모범이 되는 제주도로 발전되기를 바라는 마음이 간절합니다.

 

 

 


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