총사업비 452억 원이 투자되는 화북상업지역 도시개발사업은 제주동중학교 북쪽, 뉴월드마트 동쪽인 화북1동 1400번지 일대 21만6793㎡ 규모 면적이다.
토지주로부터 일정 비율(감보율)의 땅을 제공받아 도로·공원·공공용지 등 기반시설을 조성한 후 토지주에게 건축 부지(택지)를 재분배하는 환지 방식으로 개발된다.
용도별로는 공동주택용지 1331㎡(0.60%), 상업용지 13만59㎡(60%), 도시기반시설 용지 8만5403㎡(39.4%)가 조성된다.
상업용지에는 숙박시설, 병의원, 학원, 금융기관, 마트 등이 들어서고, 별도의 호텔 부지도 마련된다. 건폐율 80%, 용적률 700%, 건축고도는 아파트 10층 높이 상당인 30m다.
화북상업지역의 평균 감보율(56.65%) 수준으로 제시되고 있다. 이는 노형2지구의 53%와 비교해 조금 높은 수준이다.
감보율은 토지구획 정리사업에서 도로.공 부지 등의 공용지를 확보하고 공사비를 충당하기 위해 토지를 공출받는 비율을 말한다.
한 주민은 “56%의 감보율은 토지 가격이 제대로 나오지 않을 때 옛날 옛적 이야기”라며 “토지 가격이 말할 수 없이 상승하고 있는 걸 잘 아실 거라면서 감보율 문제를 적극적으로 해결해야 한다”고 말했다.
다른 주민은 “이번 사업은 가장 어려운 부분이 고도를 높이는 것”이라며 “전문가 심의 과정에서 고도를 높일 수 있을지 모르겠지만 행정에서 나서서 주민들의 의중을 모아 빨리 추진할 수 있도록 하면 좋겠다”고 말했다.
그러면서 “힘 있는 사람은 도심 한가운데도 수십층짜리 건물 짓는데, 30년 기다린 사람들이 기껏 10층밖에 하지 못한다고 하면 불공평하다”고 말했다.
다른 한 주민은 “현재 주거지역 위에 상업지대를 만든다고 하는데, (집이 수용되면)나이를 먹고 어디로 옮기겠나”라고 토로했다.
또 다른 주민은 “조례상 일정 기준 미만은 강제로 수용할 수 있는 걸로 안다. 단지 넓은 집에 살지 못하고 좁은 집에 사는 사람은 자기 집을 확보조차 하지 말라는 거냐”고 항의했다.
백 국장은 “환경영향평가 의견수렴 과정이기 때문에 실시계획도 해야 되고 여기에 대한 계획내용 변경 과정에서 이런 과정들이 또 있을 것”이라며 “계획 수립할 때 주민들의 의견은 포용할 수 있는 법의 테두리 내에서 수용방안에 대해서도 고민하겠다”고 말했다.
그러면서 “환지 방식은 이곳이 상업지역이기 때문에 상업지역에 필요한 면적기준을 정해서 부족한 부분은 추가로 매입을 하도록 할 것”이라며 “작은 집에 산다고 무조건 팔아야 되는 억울한 주민들이 없도록 상생할 수 있는 방안을 환지계획 수립방안에서 결정할 것”이라며 주민들을 설득했다.
화북상업지역은 지난 1986년 5월 상업지역으로 결정돼 1996년 토지주들로 구성된 조합이 토지구획정리사업을 추진했으나, 개발사업승인을 기한내 착수하지 못해 취소됐다.
이후 제주시에서 2011년 타당성조사 용역을 실시하고, 2015년 11월 10일 구역지정과 개발계획을 수립하면서 본격 추진하게 됐다.
