제주시 화북상업지역 개발사업 토지주 A씨는 제주시 화북상업지역 심각한 문제를 제기했다.

토지주는 이 문제를 오영훈 제주도지사에 호소문까지 제출하는 상황까지 이르렀다.

토지주는 "매각대금 반환과 관련해 주무관에서부터 제주시장까지 이르기까지 결재라인에 있는 모든 직급의 공무원에게 행위 당사자로서의 개별적 책임을 물을 것”이라고 경고했다.

이어 “화북상업지역 개발사업지구 개발사업 사업비 충당의 핵심인 체비지 (호텔부지 ⇨ 주상복합부지) 매각대금 중 약 530억원의 잔금납부 지연과 관련 총 매각대금 2,660억원 중 계약금 266억원과 위약금 20억원을 제외한 나머지 1,862억원을 계약파기와 함께 반환하겠다는 계획을 언론 기사를 통해 접하고 2023년 12년 19일 그 부당성을 지적하고 시정을 촉구하기 위해 강병삼 제주시장을 직접 면담했다"며 "그 자리에서 제주시장님은 ‘법치행정’이라는 납득이 되지 않은 논리로 매각대금 반환을 강행할 의지를 고수했다“고 말했다.

이어 “도대체 1,683억의 손해를 앉아서 당하는 ‘법치행정’이 세상 어디에 있느냐”며 “체비지 매매계약서의 ‘계약해제’ 조항은 법에 문외한인 일반인이 보더라도 일반부동산 계약에서는 찾아볼 수 없는 매도인인 제주시가 “갑”으로서 우월적 지위에서 일방적으로 행사하는 유리한 조항들이 분명한데 변호사이신 제주시장님은 무슨 사정으로 이를 왜곡 해석하시어 오히려 제주시에 1,683억의 손해를 유발하는 논리적으로 모순된 행위를 무리를 해가며 강행하려 하고 있다“고 주장했다.

그러면서 “체비지 매각이 이루어진 2021년도는 제주도는 물론 전국의 부동산이 들썩이던 때이고 당초 입찰 감정가 691억원의 4배가 넘는 2,660억원에 낙찰된 사실은 전도민이 아는 주지의 사실입니다. 그 후 전국의 부동산이 급전직하로 추락했고 회복될 기미가 보이지 않는 상황에서 계약해지를 하고 매매대금을 반환해 재매각 한다면 현재의 시장상황을 감안한다면 입찰 감정가인 691억을 넘기기 어려울 가능성이 크다”고 말했다.

“이러한 경우를 가정할 경우 2,660억(당초매각액) - 691억(재입찰예상가) - 286억(계약금+위약금)=1,683억(손해액)상상할 수 없는 손해가 예상 된다”고 우려했다.

-화북상업지역 1683억 손해에 숨겨진 작동원리

토지주는 “제주시는 계약금 260억 위약금 26억원을 매수인에게 돌려주지 않는다고 틈만 나면 강조하고 있으며, 마치 대단한 업적인 양 선전하고 있고 마치 계약 해지로 매수인이 큰 손해를 보는 것처럼 진실을 호도하고 있다”며 “이는 사실 관계를 잘 모르는 시민들을 착시효과로 기만하는 매우 질이 좋지 않은 행위”라고 지적했다.

-최대 수혜자는 바로 사업시행자

토지주는 “2,660억(당초매각액) - 691억(재입찰예상가) - 286억(계약금+위약금)=1,683억(손해액)의 산식에서 보듯 재매각이 이루어 질 경우 691억에 재입찰 하면 286억(계약금+위약금)을 포기하더라도 1,683억의 이익이 생긴다”며 “286억을 포기하고 1,683억의 이익이 발생한다면 이 얼마나 남는 장사이며 제주시가 앞장서 매수인이 286억 거금을 손해 보듯이 호들갑 떨어줄 일이 아니”라고 비판했다.

-제주시의 직무유기

토지주는 “286억(계약금+위약금)을 포기하면 1,683억의 이익이 생기는 구조와 상황을 만들어 준 것이 바로 제주시로 계약한지 몇 년이 지나도 달랑 계약금과 위약금만 받고 계약해지를 해 주겠다면 부동산의 불황기에 바보가 아닌 이상 어느 누구가 잔금을 납부 하겠냐”며 “2021년 12월 계약체결이 된지 2년이 되도록 기간연장 말고는 제주시가 한 것은 아무것도 없다. 강병삼 시장 자신이 변호사이십니다. 진즉 계약 잔금에 대해 이행 청구의 소를 제기 하였더라면 오늘의 상황은 오지 않았을 수도 있었을 것이며 설령 왔더라도 훨씬 더 유리한 조건으로 협상할 수 있는 상황이 되었을 것”이라고 주장했다.

-해당 건에 대한 공무원의 인식

토지주는 “시장 면담 후 자리를 옮겨 이어진 간담회에서 담당 공무원이 솔직한 속내를 드러냈다”며 “그 공무원은 매각대금 반환과 재매각 절차에 이르기 까지 전후 사정을 완전히 파악하고 있었고 최대 수혜자가 사업시행자가 될 수 있다는 점도 알고 있는 듯 했다”고 말했다.

이어 “‘재매각에서 원래 사업자가 재입찰 되는 것이 최고로 곤혹스런 일이 될 것 같다’는 이유가 무엇이냐”며 “누가 봐도 짜고 치는 고스톱으로 비춰지고 1,683억의 특혜가 사업자에게 돌아가는 것이 빤히 보여 지는 우스꽝스런 상황이 부담스러운 것으로 그러나 사업자도 바보가 아닌 이상 당연히 외부에서 알지 못하는 제3의 인물을 내세우겠지만, 여기에서 누가 재입찰자가 되는지는 중요한 것이 아니다. 사태의 본질은 제주시의 화북상업지역이 1,683억의 손실을 볼 수밖에 없다는 점”이라고 강조했다.

이어 “체비지 매각대금의 용도를 보면 공사비와 사업비 등으로 우선 집행됩니다. 이어 잔여금이 발생하면 도시개발법 제70조 제2항에 따라 도시개발사업지구 내에 각종 기반시설과 편익시설에 투자하게끔 되어 있으므로 구역 내 토지 가치가 상승해 토지소유자의 이익으로 직결된다”며 “그래도 남는 잉여금이 있을시 평균부담율의 조정을 통해 토지 소유자들 의 과도한 감보율에 대한 보전이 이루어 져야한다”고 주장했다.

그러면서 “체비지 수익금은 어느 날 갑자기 하늘에서 떨어진 공짜 돈이 아닙니다. 종전 토지소유자들의 피 같은 재산권에 필요이상의 과도한 감보율을 적용해 마련되어진 토지이며 화북상업지역의 감보율은 역대 제주도에서 시행된 개발사업과 비교할 때 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 과도한 감보율을 적용했는데 이는 합리적인 수준을 넘는 특별한 희생을 강요한 것”이라며 “체비지 매각대금의 처리와 관련, 토지소유자만큼 첨예한 이해관계를 가진 사람이 없다. 이 말은 앞으로 예상되는 모든 청구 내지 소송 수행에 있어 토지 소유자들은 정당한 권리를 가진 이해당사자임을 명백히 밝혀둔다”고 강조했다.

이어 “사정이 이러함에도 토지소유자들의 의견을 물어 보지도 않고 매각 대금을 반환하는 것도 부당하거니와 더더욱 처리방식이 법리와 상식에 맞지 않다면 이해관계인들의 강력한 저항에 직면할 수밖에 없을 것”이라고 지적했다.

-법리와 상식에 맞지 않은 이유

토지주는 “체비지 매매 계약은 사업시행 주체로서 계약일 뿐, 민사적 매매계약입니다. 부동산의 매매계약에서 중도금까지 납부된 상황이라면 계약이 유효하게 성립되어 계약취소의 여지가 없으며 매도인과 매수인간 의 상호간에는 잔금납부와 부동산 인도라는 의무만 존재한다”며 “현재까지 진행된 과정에서 매수인의 잔금납부 만이 의무 불이행 상태”라고 말했다.

-계약 해제권의 법리해석

토지주는 “체비지 매매계약의 내용을 살펴보면 제 9조 (계약의 해제), 제 10조(계약금의 귀속) 의 내용이 있는데 지금 매각대금 반환 문제가 불거진 것은 이 조항에 대한 담당 실무자의 잘못된 판단에서 기인한 것이 아닌 가 추정한다”고 말했다.

이어 “체비지 매매계약서의 해제권은 ‘해제 할 수 있다’라고 되어있어 강행조항이 아닌 임의 조항이니만큼 해제권을 행사함으로서 얻을 수 있는 이익이 있을 때 행사되어야 한다”며 “해제권은 권리를 가진 자 만이 행사할 수 있는 권리이고 체비지 매매계약서상 매도자인 제주시장만이 해제권을 가지고 있다”고 했다.

그러면서 “체비지 매매계약서의 ‘계약해제’조항은 일반부동산 계약에서는 찾아볼 수 없는 매도인인 제주시가 ‘갑’으로서 우월적 지위에서 일방적으로 행사하는 유리한 조항들로서 매도인의 이익에 관한 조항이고 해제권을 행사함으로서 오히려 크나큰 손해의 발생이 예견된다면 해제권을 행사해서는 안 되며 이를 실행 할 경우 위법 부당한 행정행위가 될 것”이라고 주장했다.

-손해배상청구

토지주는 “민법상 손해배상은 고의 과실에 대한 것입니다. 본건과 관련한 공무원의 직무에 대해 살펴보면, 화북상업지역 개발사업을 담당하는 담당자들은 공무원의 직분을 가지면서 동시에 환지방식의 도시개발사업 시행자로서 선량한 관리자로서의 주의 의무도 함께 가진다”고 말했다.

이어 “공무원에게는 성실의무가 부여됩니다. 중도금까지 납부된 상황이라 계약이 유효하게 성립되었고 매도인과 매수인간 의 상호간에는 잔금납부와 부동산 인도라는 의무만 존재하는 현재까지 진행된 과정에서 매수인 의 잔금납부 만이 의무 불이행 상태라면 최소한도로 이행 청구의 소 정도는 제기 했어야 했음을 앞에서 이미 지적했고 이번 사태의 상당 부분이 성실의무를 위반한 직무상 유기에 기인 한다고 보아야 할 것”이라고 주장했다.

그러면서 “환지방식의 도시개발사업 시행자는 환지방식의 특수성에서 기인하는 선량한 관리자로서의 주의 의무도 함께 가지는 바, 만일 자기의 재산이라면 1,683억원의 손해가 발생할 여지가 큰데 과연 매각대금을 반환하는 결정을 하느냐”며 “금액의 정도로 보아 일반 과실이 아니라 중과실에 해당될 것”이라고 지적했다.

-손해배상 청구의 대상

토지주는 “매각대금 반환과 관련된 주무관에서부터 제주시장까지 이르기까지 결재라인에 있는 모든 직급의 공무원에게 행위 당사자로서의 개별적 책임을 물을 것”이라며 “그리고 부족분은 최종적으로는 제주시청(법인격이 없으므로 실제로는 제주특별도지사)까지 대상이 될 것”이라고 주장했다.

이어 “거듭된 체비지의 매각 유찰로 한때 공사 중단의 위기에 봉착했던 화북상업지역 개발사업은 우여곡절과 토지 주들의 눈부신 기여로 어렵게 정상화의 단계로 접어들었고 도민의 세금이 아닌 부동산 광풍과 행운이 가져다 준 돈으로 상업지역의 편익과 복지시설에 아낌없이 투자해 명품 상업도시를 건설함으로서 상대적으로 낙후된 동부지역이 이제야 제대로 발전의 태동이 시작 되는구나 꿈에 부풀어 있는 이때, 계약체결이 된지 2년이 되도록 기간연장 말고는 아무것도 한 게 없는 제주시는 느닷없이 계약해지와 매각대금 반환을 들고 나왔다”고 말했다.

그러면서 “제주시의 상황판단 오류와 무대책 그기에 다 직무유기까지 해놓고 실리도 없고 명분도 없이 1,683억의 손실까지 감수하며 화북상업지역 체비지 매각대금 반환을 강행하려 하는 진정한 이유를 알 수 없다”며 “화북상업지역의 시계를 2021년 이전으로 되돌려 놓아 혼돈의 도가니로 몰아넣는 백해무익한 매각대금 반환을 즉각 중지 하십시오. 체비지 매각대금을 돌려주는 대신 즉각 이행 청구의 소를 제기해 협상에 유리한 상황을 선점하시기 바란다”고 촉구했다.

토지주는 “존경하는 오영훈 제주특별자치도 도지사님 강병삼 제주시장님은 도지사께서 제주시의 책임행정을 믿고 맡기신 분입니다. 그 시장님의 빗나간 신념과 결심에 따라 제주시는 1,683억의 손해를 볼 가능성이 매우 커 졌고 직접적인 불똥이 화북상업지역에 튀게 됐다”며 “1,683억은 도민의 세금이 아닌 부동산 광풍과 행운이 가져다 준 귀중한 재원이며 화북상업지역의 편익과 복지시설에 아낌없이 투자해 명품 상업도시를 건설함으로서 상대적으로 낙후된 동부지역 발전의 견인차가 되기를 간절히 소망했지만 이 모두가 한순간에 허망한 물거품이 될 처지에 놓여 있다”고 토로했다.

그러면서 “새해 벽두라 여러 가지 산적한 일로 겨를이 없으시겠지만 ‘법치행정’ 뒤에 숨겨진 1.683억 손해의 전말을 살피고 브레이크 없이 질주하는 강병삼 제주시장님의 잘못된 행정을 바로잡아 주시기를 간절히 요청 드린다”고 했다.

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