제주중앙지하상가도 개.보수 공사계획을 발표하면서 지하상가를 둘러싼 논란이 수면위로 떠올랐다.
지하상가 상인회는 공사는 표면적인 이유일 뿐 양도 양수.전대를 근절하기 위한 사전포석이라는 주장이다.
그러나 제주시는 조례 개정으로 공유재산인 중앙지하상가를 투명하게 관리하겠다는 방침이다.
이에 따라 제주 모 방송사는 중앙지하상가에 대한 합리적인 해법은 무엇인지에 대해 지난 21일 토론회를 가진 후 23일 방송을 내보냈다.
이날 토론회에는 고부언 제주대학교 경영학과 명예교수, 백광식 제주시 도시건설교통국장, 이경용 제주도의원, 양승석 제주중앙지하상가진흥사업협동조합 이사장이 토론에 참여했다.
백광식 제주시 도시건설교통국장은 하반기 중앙지하상가 개보수 공사 계획에 따라 공사 진행 관련해서는 “제주시는 지난 2013년 정밀안전진단 실시 결과에서 화재위험성이 있어 이런 취약한 부분을 개보수 위해 추진되는 것”이라며 “건축물과 전기 및 설비부분들은 30년간 세월이 지나면서 노후로 인해 제 기능을 발휘하지 못하는 우려가 있다”고 말했다.
그러면서 “제주시는 이런 부분들을 공사하는 것이며 기간은 오는 11월부터 1년간의 공사기간을 잠정적으로 두고 있다”고 말했다.
양승석 제주중앙지하상가진흥사업협동조합 이사장은 이번 개보수 관련해 상인들 반응에 대해서는 “상인들 입장에서는 안전부분들을 더욱 중요시 여기고 있다. 상인들은 상가에 제고물건과 오전 10시부터 오후 10시까지 영업을 하고 있다”며 “안전을 중요시 여기고 있다. 현재 안전에 대해서는 자칫 원도심 상권이 힘들어 질 수 있다”고 말했다.
양 이사장은 “왜냐면 현재 제주시에서 발표한 안전관련해 재해지구처럼 도민들에게 비춰지고 있다”며 “그렇게 위험하다는 재해지구에 쇼핑 오는 사람들이 얼마나 오겠냐, 제주시에서도 어떠한 정책을 만들 때는 양면에 것을 가지고 안전이 그렇게 중요하다면 정확한 진단과 의견을 제시해주고 시민과 도민들에게 이런 부분들이 문제가 있고 이런 부분들은 괜찮다는 것이 정리되지 않은 상태에서는 굉장히 어렵다”고 말했다.
그러면서 “1년이라는 공사기간으로 도민들은 굉장히 큰 재해위험지구로 비춰진다”며 “따라서 정책을 만들때에는 이런 부분들을 감안해 줬으면 한다”고 말했다.
이어 현재로서는 전면 개보수를 해야 하는 것이 맞는 것이냐는 질문에는 백 국장은 “저희들은 안전진단결과 어느 부분이 취약하고 어떠한 부분이 취약하기 때문에 이 부분들을 면밀히 이번 설계를 하면서 조사해 공사를 시행하자는 것”이라며 “이번 기회에 상인회에서 의견을 주면 리모델링과 개선을 해야 될 부분들을 이번 공사에 반영할 것”이라고 말했다.
그러면서 “이번 개보수 공사와 계약기간이 겹쳐지면서 상인회측은 다른 의도가 있는 것이 아니냐는 부분에 대해서는 절대 아니”라며 “이번 공사는 안전진단결과에 따라서 저희들이 우선해야 될 사업이고, 또 계약과 관련해서는 다른 의도는 없다. 이미 2011년도부터 진행이 돼온 것이다. 2013년도에 조례 개정안이 제주도에 제출됐고 이 부분도 시장도 상권에 변화에 따라서 여러 가지 환경에 변화”라고 말했다.
백 국장은 예를 들면서 “수의계약이 1년 이 기간이 합리적인 기간이냐, 이러한 것들을 보면 임대차계약법상 5년으로 하고 있다. 이런 것들을 맞춰가자는 것”이라고 말했다.
이어 관련 자료에서 조합측에서 시설개선이 필요하다고 제주시에 제안했다. 그러면 제주시에서는 그 제안으로 조사를 했고, 조사결과에 따라서 전면 개보수 결정에 대해 따라야 된다는 것이 맞다면 조합에서는 따라야 되는 것이 아니냐는 질문에서..
양 이사장은 “지하상가 정밀안전진단 보고서를 갖고 있다. 이것을 토대로 안전시설을 하겠다는 것인데, 안전진단을 했던 기술사 사무소에서 내놓은 총 공사비가 5억3500만 원이다. 공사에서 많이 차지하는 부분은 천정부분에 대해서 철거하고, 재시공하는 부분은 2억 8800만 원인데, 그리고 이 내용에서 개보수할 수 있는 내용이 있는데 안전상에는 큰 문제는 없다”라는 얘기라고 말했다.
양 이사장은 “대략적으로 5억 3000만 원을 들여 안전시공을 하는 공사라면 큰 공사를 할 필요가 없다 라는 것”이라며 “현재 유통산업 다변화로 하루가 다르다. 제주에도 쇼핑아웃렛이라든가 백화점들이 진출하려고 노력하고 있다”고 말했다.
그러면서 “지하상가는 제주도를 대표하는 상권인 유일한 상가이다. 글로벌시대에 맞게 안전시설도 겸하지만 리모델링해서 국제 어느 지역에 내놓아도 떨어지지 않는 상가로 개발해보자고 제안한 것”이라며 “5억 3000만 원이라는 비용으로 공사를 할 수 있는 곳을 마치 재해지구인 것처럼 비춰지면서 지하상가 쇼핑객들에게 불안감을 줘서는 안 된다며 신중을 기해줬으면 한다”고 말했다.
이어 현재 제주시 방침은 발표했지만 아직은 결정된 것은 없다. 상인들과 협의를 해서 최종의견을 내겠다. 지금계획을 고수할 게 아니고, 상인들이 주장하는 부분적으로 보수하면서 운영하는 것에 대해 염두 해 두고 있느냐는 질문에..
백 국장은 “지하상가 공사에 대해 1년이라는 공사기간을 꼭 고수하겠다는 것은 아니”라며 “상인들과 충분한 대화를 통해서 그동안에도 한 10여 차례 대화를 했다. 상인들의 의견을 수렴하고, 우리가 전체적으로 전부는 못하지만 개선해야 될 리모델링 부분이 있다면 그것가지 포함해서 하겠다는 것”이라고 말했다.
그러면서 “다만 전기부분이라든지 설비부분, 공기정화부분들은 꼼꼼히 찾아내서 아런 것을 우선으로 공사를 하고, 설계하는 과정에서 공사하는 방법과 시기는 유연하게 상인들과 머리를 맞대겠다”고 말했다.
이경용 의원은 “ 공유재산을 공정하게 관리해야 한다는 제주시 원칙론과 자율시장경쟁에 입각해 상인들에게 영업권을 보장해야 된다는 상인회 현실론이 첨예하게 대립하고 있다”며 “양측의 대화와 타협을 통해서 해결을 시도하고 있다. 하지만 많이 부족한 모습을 보이고 있다”고 말했다.
그러면서 “현재로서는 양측이 상대방을 이해하고 문제점을 찾아내면서 문제 해결의지를 가지고 인내로서 대화와 타협할 때에 그 해법을 찾을 수 있다”고 말했다.
고부언 제주대학교 경영학과 명예교수는 “지하상가 문제는 양측은 원칙론에 대해서는 서로가 다르지는 않을 것”이라면서 “문제는 총론부분은 같은데 각론부분에서 소로가 문제가 있는 것 같다”고 말했다.
그러면서 “중앙지하상가 관련해 갈등이라는 표현을 썼는데 ‘갈등’은 칡나무와 등나무가 얽힌 것을 표현하는 것”이라며 “일반시민들은 이 문제를 놓고 ‘폭풍전야’라는 표현을 쓰고 있다. 그만큼 걱정을 하는 것”이라고 말했다.
고 교수는 “상인들은 전재산으로 털어 지하상가에 입점해 있다”며 “해법을 잘 찾아으면 한다”고 말했다.
이어 육지부 지하상가 운영 사례와 현재와 지난 문제점 등에 대해 토론을 이어갔다.
현재 현재 중앙지하도상가의 점포수는 전체 382개소이다. 이중 1차 구간인 중앙로 구간인 1983년 11월, 2차구간인 동문로 구간은 1987년 10월, 3차 구간인 관덕로 구간은 1990년 9월에 준공 됐다.
1983년 미화개발(주)에서 최초 개발 이후 협약에 의해 20년간 무상사용이 이루어졌고, 이 과정에서 미화개발(주)에서 시설투자비 회수 등의 목적으로 3.3㎡(1평)당 약 500만원씩 평균 13㎡(4평)정도를 분양했다.
당시 미화개발(주)과 상인들 간의 계약내용을 보면 미화개발(주)이 회사자금을 투자, 시설 완공 후 제주시에 기부 채납하는 동시에 20년간 미화개발(주)에서 관리운영 수익하는 것으로 되어 있으며, 제주시에서는 무상사용 기간 20년이 경과한 시점인 2003년 11월부터 상인들과 관련 조례에 따라 1년 단위 계약을 체결해 오고 있다.
이 과정에서 현 상인들과 수의계약에 의해 계약을 체결해 오다 보니 양도. 양수 과정에서의 과도한 권리금이 오가는 문제, 불법. 전대문제 등 도민의 공유재산이 사유화 되는 현상이 심각하게 발생되고 있다.
그 이면을 들어다보면 지하상가 영업권이 양도. 양수되는가 하면 이 과정에 거액의 권리금까지 오고가고 있다.
그동안 관행이라는 이유로 뒷거래가 이어져 온 것이다. 제주시 지하상가 점포는 380여 군데, 제주시는 이 가운데 7%인 25개 점포가 불법 전대가 이뤄졌다고 파악하고 있다.
또 상인 1명이 2개 이상을 임차한 점포도 79곳으로 전체의 21%를 차지하고 있다.공동명의로 된 점포도 전체의 10%인 39곳. 제주시는 이 공동명의 부분도 불법 전대 의심을 피하기 위한 꼼수로 보고 있다.
특히 영업권을 양도. 양수 하면서 오가는 권리금은 과도하다는 지적이 나오고 있다. 권리금 자체가 엄연한 불법인데도 억대가 오고 간다는 게 공공연한 사실. 현재 상인회 이사회가 승인만 하면 100% 수의계약으로 임대 받을 수 있는 구조 때문에 가능한 일이다.
따라서 제주시가 개정을 추진하고 있는 지하상가 관리 조례의 핵심은 경쟁 입찰 방식의 도입이다. 그러면 자연스레 불법적인 전대 행위나 권리금 같은 폐단도 사라질 것으로 보고 있다.
중앙지하도상가는 지난 1983년도에 최초 1차구간이 시설된 이후 30년 이상 경과된 시설이다.
이에 따라 제주시는 ‘시설물의 안전관리에 관한 특별법 제7조’의 규정에 따라 지난 2013년 9월부터 동년 12월까지 정밀 안전진단을 시행했다.
그 결과 건축물균열, 누수, 철근노출 등의 결함부 발생과 노후된 전기, 통신, 환풍구 등 건축설비 등으로 인한 화재예방 등 시설안전을 위해 개. 보수가 시급하다는 전문기관 의견이 있어 보수공사를 진행하게 됐다.
